Loyers impayés : un nouveau droit pour expulser sans obstacle

Loyers impayés : un nouveau droit pour les propriétaires face au refus d’expulsion

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois, le propriétaire peut obtenir une décision d’expulsion. Cependant, il doit encore faire face à un obstacle majeur : le refus du préfet d’accorder le concours de la force publique. Sans cette autorisation, il est impossible pour le propriétaire de procéder à l’expulsion lui-même, sous peine de risquer jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Cette situation met beaucoup de propriétaires en difficulté. En effet, les loyers impayés peuvent mettre en danger leur crédit ou leurs revenus complémentaires. La procédure pour faire respecter leurs droits était jusqu’ici considérée comme complexe et peu prévisible, car les règles variaient selon les préfectures. La situation commence toutefois à évoluer.

Une évolution législative pour sécuriser les propriétaires

La loi n° 2023-668, adoptée en juillet 2023 et connue sous le nom de loi « anti-squat » ou loi Kasbarian-Bergé, ne se limite pas à lutter contre les occupations illicites. Elle vise aussi à mieux protéger les bailleurs face aux loyers impayés lorsque l’expulsion ne peut être réalisée rapidement.

En particulier, cette loi impose au gouvernement de prendre un décret pour harmoniser la procédure d’indemnisation des propriétaires lésés par un refus du concours de la force publique. En 2023, plus de 21 500 ménages ont été expulsés avec l’aide de la police, une hausse de 23 % par rapport à l’année précédente.

Le décret n° 2025-1052, publié le 6 novembre 2025 et applicable depuis le 7 novembre, encadre désormais cette procédure. Il précise la responsabilité de l’État, la façon dont la demande doit être faite, et définit ce qu’il appelle « la période de responsabilité de l’État ». Le texte indique également que les préjudices indemnisables doivent être directement liés au refus du concours de la force publique.

Quels préjudices peuvent désormais être indemnisés par l’État ?

Une grande nouveauté réside dans la liste précise des préjudices que l’État doit réparer lorsque l’expulsion est bloquée. Ces préjudices incluent notamment :

• la perte de loyers et charges récupérables auprès du locataire ;
• la dépréciation du bien en cas de vente défavorable ;
• les frais liés à l’impossibilité de vendre le logement ;
• les coûts de remise en état du logement dégradé ;
• les frais de justice et de procédure ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères supportée par le bailleur.

Selon l’avocat Romain Rossi-Landi, cette clarification devrait obliger les préfets à indemniser intégralement les propriétaires, et non plus limiter l’indemnisation aux seules pertes de revenus locatifs. Il note également que ces dispositions étaient très attendues par ses clients depuis l’adoption de la loi Kasbarian, et prévoit de lancer plusieurs procédures devant les tribunaux administratifs.

Comment un propriétaire peut-il demander l’indemnisation de l’État ?

Pour bénéficier de cette indemnisation, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Une décision de justice ordonnant l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, suite à des loyers impayés ;
• Une demande formelle au préfet pour le concours de la force publique, par le biais d’un commissaire de justice ;
• Une réponse explicite du préfet ou, en l’absence de réponse après deux mois, le silence vaut rejet.

La responsabilité de l’État débute à la date du refus, ou deux mois après la demande si aucune réponse n’est donnée. Elle prend fin lorsque l’expulsion est enfin réalisée, lorsque le locataire quitte volontairement le logement, en cas de vente du bien, ou en cas de décès de l’occupant.

Le propriétaire doit alors soumettre une demande détaillée au préfet, en joignant notamment la décision d’expulsion, la preuve de la demande de concours, les factures de remise en état, ou encore les justificatifs de loyers impayés. Le préfet propose ensuite un montant d’indemnisation, qui peut faire l’objet d’une négociation. En cas de silence pendant deux mois, la demande est considérée comme rejetée, et le propriétaire peut saisir le tribunal administratif.

Ce nouveau dispositif, encadré, offre enfin aux bailleurs privés une perspective plus concrète de compensation en cas de refus du concours de la force publique.