par Mettre un bien immobilier en location comporte toujours des risques pour le propriétaire. Lorsqu’un bail se termine, les occupants doivent normalement rendre les clés. Cependant, certains refusent de partir, notamment pendant la trêve hivernale, ce qui complique la situation. Dans ce contexte, il peut être tentant pour le propriétaire de négliger l’entretien du logement. Pourtant, la justice rappelle que ce dernier reste responsable des dommages causés par un défaut d’entretien, même si l’occupant est en situation illégale.
Un propriétaire condamné après la chute d’une occupant illégale
Une occupation illégale prolongée
Dans une affaire jugée en septembre 2022, une femme occupant un logement sans droit ni titre après la fin du bail a été blessée en tombant d’une fenêtre. La cause : la rupture d’un garde-corps mal entretenu. La justice a condamné le propriétaire, rappelant que la responsabilité civile ne s’éteint pas avec la fin du bail. Même en cas d’occupation illégale, le propriétaire doit veiller à l’état du logement.
Une occupation prolongée malgré la fin du bail
La personne concernée était restée dans le logement après la date de fin du contrat, sans autorisation. Ce type de situation est fréquent, car les procédures d’expulsion sont longues et coûteuses. La trêve hivernale suspend aussi toute action pendant plusieurs mois. Résultat : le propriétaire ne peut ni récupérer son bien ni se défaire de ses obligations pendant cette période.
Un accident révélateur d’un défaut d’entretien
L’accident a mis en lumière le problème de l’entretien du logement. La femme a chuté à cause d’un garde-corps défectueux, qui aurait dû être réparé. Même si elle occupait illégalement le logement, le défaut d’entretien représentait un danger évident. La justice a considéré que cette négligence était la cause directe de l’accident.
Une condamnation fondée sur le Code civil
La Cour de cassation s’est appuyée sur l’article 1244 du Code civil, qui indique que le propriétaire est responsable des dommages causés par la ruine ou le délabrement du bâtiment, si cela résulte d’un défaut d’entretien. En l’occurrence, le garde-corps défectueux relevait clairement de cette responsabilité. La justice a donc condamné le propriétaire, malgré l’occupation illégale. La responsabilité civile du bailleur est considérée comme objective, indépendamment du statut de l’occupant.
Les implications pour les propriétaires
Une responsabilité qui dépasse le bail
Ce cas montre que la responsabilité du propriétaire ne s’arrête pas à la fin du bail. Même si l’occupant refuse de partir, le propriétaire doit continuer à assurer l’entretien du logement. Cette obligation vise à garantir la sécurité des occupants, qu’ils soient titulaires d’un droit ou non. La sécurité prime sur les litiges contractuels.
Les risques d’une négligence volontaire
Certaines personnes choisissent de ne plus investir dans l’entretien du logement lorsqu’elles sont confrontées à une occupation illégale. Elles pensent ainsi éviter des coûts. Mais cette stratégie comporte de grands risques. En cas d’accident lié à un défaut d’entretien, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée, avec des conséquences financières lourdes. L’affaire jugée en 2022 en est une illustration.
La nécessité d’une vigilance continue
Pour éviter de telles situations, il est conseillé aux propriétaires de suivre régulièrement l’état de leur bien, même en litige avec un occupant. Cela permet de prévenir les accidents et de se protéger contre d’éventuelles condamnations. En pratique, l’entretien doit rester une priorité, quel que soit le statut de l’occupant.
