par Une erreur cadastrale vieille de cinquante ans bloque la vente d’une maison
Dans le Gard, un propriétaire nonagénaire se trouve empêché de vendre sa maison en raison d’une erreur cadastrale datant des années 1970. Cette erreur, commise lors d’une division parcellaire, empêche toute transaction juridique et complique la gestion de son patrimoine.
Une division mal effectuée dans les années 1970
À l’époque, deux frères construisent chacun leur habitation sur un terrain commun. Ils font appel à un géomètre pour diviser la parcelle en deux propriétés distinctes. Cependant, au lieu de tracer la limite entre leurs maisons, le professionnel a placé cette ligne en leur centre. Résultat : chaque parcelle comprend désormais la moitié de chaque maison. Cette erreur est passée inaperçue pendant près de 50 ans, puisque les familles vivaient sans consulter les documents cadastraux. La clôture physique ne correspond pas à la délimitation officielle, ce qui n’a pas empêché leur vie quotidienne jusqu’à aujourd’hui.
Les conséquences juridiques de l’erreur
Lorsque le propriétaire actuel souhaite vendre, l’examen du cadastre révèle la situation. Il apparaît que chaque frère détient une part indivise croisées sur les deux maisons. Le vendeur ne peut vendre sa maison en totalité, car il ne possède que la moitié. L’autre moitié appartient à ses frères, ou à leurs héritiers si l’un d’eux est décédé. Cette configuration rend toute transaction impossible sans une régularisation préalable. Notaires et professionnels confirment que la vente est bloquée par cette anomalie cadastrale.
Les impacts pour le propriétaire nonagénaire
Le vendeur, âgé de 90 ans, comptait sur la vente pour financer son entrée en maison de retraite. La découverte de cette erreur le prive de cette possibilité, retardant ses projets et aggravant sa situation financière. La complexité des démarches administratives et la nécessité de faire intervenir plusieurs professionnels ajoutent au stress. La procédure de régularisation pourrait prendre jusqu’à un an, période durant laquelle il doit faire face aux frais d’hébergement médicalisé et à l’incertitude de son avenir.
La solution juridique : régulariser la situation
Une opération en plusieurs étapes
Pour réparer cette erreur, plusieurs démarches sont nécessaires. Un géomètre doit redessiner précisément les limites des parcelles, en conformité avec la réalité physique. Ensuite, un acte notarié d’échange doit formaliser le transfert des parts de chaque maison. Chaque propriétaire cède une partie de sa propriété à l’autre, permettant de rétablir la cohérence entre la situation de fait et la situation juridique. L’intervention conjointe de professionnels du foncier et des notaires garantit la conformité de l’ensemble.
Application de l’article 545 du Code civil
La procédure peut également s’appuyer sur l’article 545 du Code civil, qui concerne les empiètements. Ici, chaque frère a construit sur le terrain de l’autre. L’échange de terrains peut se faire contre une indemnité, appelée indemnité compensatrice. Selon une estimation de terrains évalués à 75 000 euros chacun, l’indemnité théorique serait de 37 500 euros par partie. Cependant, comme la situation est symétrique, cette somme a été compensée, et aucun paiement n’a finalement été effectué entre les parties.
Coût et délai de la régularisation
Les frais liés à cette opération s’élèvent à environ 10 000 euros. Cela comprend 5 000 euros pour le géomètre chargé de redessiner les limites et autant pour les frais notariaux liés à l’acte d’échange. Ces coûts sont à la charge du vendeur et des héritiers, ce qui représente une dépense imprévue pour le nonagénaire. Cette somme vient réduire le montant qu’il aurait pu percevoir lors de la vente, constituant une charge financière importante pour une personne âgée aux revenus limités.
